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Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

24 respuestas
    #16
    Dulcineo
    en respuesta a Jtorres

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Ver mensaje de Jtorres

    Muy buenas JTorres. El caso es que el piso no vale 95.000 sino mucho más. Calculo que entorno 140-150 fácilmente tras la reforma, que he realizado en gran parte yo mismo con el consecuente ahorro y el aumento de rentabilidad. En el estado que estaba se podría haber vendido en 100 mil en unos meses. Si hubiese contratado pintores, albañiles, carpinteros etc para una serie de trabajos podría haber aumentado el coste entre 4 o 5 mil euros.

    Creo que la base de este negocio debe ser encontrar oportunidades de este tipo, que pueden surgir una o dos al año. De más del 10% he identificado dos en el último año en la ciudad de Alicante, esta que te comento y otra. En este caso la identifiqué un sábado por la tarde, el lunes a primera hora hablé con el agente que lo gestionaba, lo vimos el miércoles y comunicamos la compra ese mismo día. Problemas legales de los propietarios les obligaban a venderlo cuanto antes.

    El otro caso que he analizado este año (entre miles, sin exagerarte) que podía aportar un 10-10.5% me lo comunicaron por la mañana ofreciendo la vivienda. No tenía la posibilidad en ese momento, se vendió esa misma tarde. Una herencia, piso viejo en el centro que con una reforma bien hecha salen los números. Varios hermanos que les da lo mismo vender en un precio que otro, entre tantas propiedades necesitan liquidar alguna rápido para cuadrar la herencia... y oportunidad al canto.

    Como bien dices, ¿por qué te vas a enterar tú o yo? En mi caso porque soy agente inmobiliario, he gestionado inversiones para terceros, la gente conoce a qué me dedico y además estoy atento al mercado y analizo cada dos o tres días todos los nuevos anuncios en mi zona.

    Como bien dices estas oportunidades no duran nada en el mercado. No sirve cualquier piso o local comercial que que hay a la venta, que hay miles. Si partes de los precios promedio tu inversión será simplemente promedio. Un 3-4% de rentabilidad bruta al incluir los gastos de la propiedad se queda finalmente en un ¿0%? ¿Un 1 o 2%?

    Y sí, hay que estar preparado para cuando surge la oportunidad, tenerlo previsto, esperar 8 o 9 meses (en este caso concreto) o mucho más, tener el dinero listo...

    Por poner otro ejemplo propio, un local comercial, 8,14% de rentabilidad bruta y la mayoría de gastos (mantenimiento, seguros, mobiliario, etc.) los abona el inquilino. ¿Por qué me enteré? Porque el propietario (empresario reconocido) no quería sacarlo a la venta y que se diera a conocer que lo vendía, y tras un año de ofertas y negociación se cerró el trato.

    Es muy complicado encontrar algo así. Pues sí. Pero imposible como tal no es.

    Un placer conversar. Un saludo.

  1. #17
    Dulcineo
    en respuesta a Jtorres

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Ver mensaje de Jtorres

    Muy buenas JTorres. Un apunte. Para pisos de estudiantes en zonas de costa puede ser un gran negocio. Te hablo de apartamentos y bungalows cercano a la playa y de la universidad, si los estudiantes se marchan en junio se alquila como apartamento turístico por días o semanas y se podrá obtener otro tanto.
    Ejemplo de nuevo real que he estado gestionando este verano. Meses de invierno en 350-400 euros, julio y agosto se obtienen 1.100-1.200. Apartamentos iguales que ese a pocos metros se venden en 91.000 euros ( el más barato, hay varios ofertados) desde hace más de un año. El caso que ya no es una inversión como tal sino que requiere una gestión y un trabajo constante. Pero es una opción.

    Un saludo.

  2. #18
    W. Petersen
    en respuesta a Jtorres

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Ver mensaje de Jtorres

    Oportunidades las hay y las habrá siempre, recientemente adquirí un parquing a buen precio, porque los herederos casi no se hablaban entre si, y todos querian tocar billetes y no ladrillos !!!!! aun con ello "la ganga" equivale a un 15 o puede que 20%, que esto en un parquing no es mucho dinero ..... y ahí nos enteramos que habían vendido el piso del mismo modo ....

    Unos familiares míos recibieron una finca de una tía (que también lo era mía) y como eran 3 hermanas, nada un mes y piso vendido, no sé el precio, pero conociendo la zona y la "gran demanda" de la misma (ni demanda ni leches, nada de nada) imagino que bien, no les salió, pero como no habían pagado nada, pues "pa la saca" ..... Aunque fuera también mi tía, lo recibieron otros parientes, porque fueron quienes se ocuparon de ella en los últimos años, de hecho, se ocuparon más o menos toda su vida, con lo cual nada que objetar, al contrario, testamento correcto (todos lo son) y además con cierta justicia (esto no siempre abunda). 

    Ciertamente hay gangas, buenos precios, etc., ahora bien, hacer la base del negocio tal premisa no lo veo, porque tales gangas de haberlas, no siempre salen cuando a uno le va bien (tiene liquidez), y si para comprar, tienes que ir al banco a pdir la hipoteca, apuesta a que mientras circulan "los papeles", otro "listo" se queda con la finca, ya que habitualmente para conseguir este tipo de fincas, la rápidez, el no dejar que el vendedor se lo piense, supone ganar la partida. 

  3. #19
    Feliz éxito
    en respuesta a Dulcineo

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Ver mensaje de Dulcineo

    Hola Dulcineo, gracias por tu respuesta. No aclaré que la casa a la que me refería, sería para ir a vivir yo, todavía estoy de alquiler. Por eso te preguntaba si actualmente por un inmuebl que lleva anunciado a 225.000 euros un años y pico, y qu en la visita me dejan por 216.000, cuál crees tú que podría ser un buen precio para proponer, si hay un % aproximado actualmente, yo había pensado unos 170.000. Gracias.

  4. #20
    Dulcineo
    en respuesta a Feliz éxito

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Ver mensaje de Feliz éxito

    La verdad que no lo sé. Depende de si esos 225.000 es un precio de mercado (al que se están vendiendo viviendas similares), o cercano, o es el triple de un precio razonable. Ni idea con tan poquitos datos, además para una oferta de este tipo (para vivir en ella) entran muchísimas variables en juego más allá de las puramente económicas. Y nadie conoce mejor tu situación que tú mismo.

    Por aportar algún dato a la respuesta, idealista publica estadísticas sobre los precios de sus anuncios y la diferencia con las ofertas que realizan los compradores, para cada municipio.
    https://www.idealista.com/news/estadisticas/descuentos-vivienda/venta-viviendas/comunidades

    Con ello puedes consultar en tu zona el promedio de la diferencia entre los precios a los que colocan las viviendas los vendedores y las ofertas de compradores, espero que este valor de referencia pueda ayudarte.

    Un saludo.

  5. #21
    Feliz éxito
    en respuesta a Dulcineo

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Ver mensaje de Dulcineo

    Hola Dulcineo. Gracias por el enlace, según Idealista es un 45% la diferencia en el municipio en cuestión. Por cierto, le hemos pedido al dueño por cuánto lo puede vender, y ha dicho que nosotros le digamos cuánto podemos pagar, y que no le digamos poco. ¿Esto es bueno o malo de cara a negociar? Quiero decir tener que dar tú el primer paso, te da ventaja, desventaja o es indiferente. Gracias.

  6. #23
    CARVIES
    en respuesta a Kapandji

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Ver mensaje de Kapandji

    Buenos días,

    Aquí se está hablando de invertir en inmuebles de un cierto valor y que como se ha dicho, no están al alcance de todos, pero existe otro tipo de inmueble como son las viviendas antiguas en pueblos o pequeñas ciudades. En mi caso veo que actualmente se pueden encontrar pisos antiguos por 25.000 - 30.000 €, la mayoría están para reformar por lo que añadiendo unos 10.000€ para una pequeña reforma y para los gastos de transacción, podríamos establecer un valor de aproximadamente 40.000€.

    Los alquileres para este tipo de pisos no bajan de 250€, llegando a los 300€ dependiendo de la zona y el estado del piso. Si contamos con que el IBI suelen ser unos 250€, 150€ de seguro, y que como la mayoría no dispone de ascensor ni otros servicios los gastos de comunidad suelen ser ínfimos, pongamos otros 100€, los gastos estimados serían unos 500€ anuales.

    Así la cosa quedaría:

    Coste piso: 30.000

    Gastos transacción: 4.000

    Gastos reforma: 6.000

    TOTAL INVERSIÓN: 40.000€

    Gastos anuales: 500€

    Ingreso por alquiler: 3.000€

    Rentabilidad obtenida: 6.2%

     

    Por supuesto, dentro de este tipo de inmueble los hay que no necesitan prácticamente ningún tipo de reforma con lo que la inversión inicial se reduciría bastante. Así mismo, el alquiler, por experiencia propia, si el piso está decente suele ser algo mayor, unos 280€. Como en cualquier caso, no se trata de comprar cualquier cosa porque sea barata, también hay que buscar bien y tratar de seleccionar, tanto el piso como el inquilino, con lo que por el lado optimista, para una inversión de 35.000€ y un alquiler de 280€ la rentabilidad se va aproximadamente a un 8%.

    En fin, no se como lo ven.

     

  7. #24
    Luismi777

    Re: Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

    Buenos días,

    Un poco off-topic, pero me gustaría saber que pensáis acerca de esta forma de inversión. No estoy 100% seguro de si lo leí en alguno de los libros de Kiyosaki o directamente me lo he inventado. Se lo he propuesto a algunos amigos pero no les ha interesado mucho.

    La idea sería poner un fondo común (probablemente constituir una empresa, por ejemplo 4 personas x 50.000 € = 200.000 €). Con ese dinero se compra un piso de 120-130k y se reforma para dejarlo listo para alquilar. Con eso en la empresa aún quedan 50k. Una vez ese piso está alquilado y estamos ingresando, se compra otro piso y esta vez se hipoteca. La idea sería poner el primer piso como garantía adicional al comprar el segundo, de forma que las condiciones de financiación sean un poquito mejores que las que obtendría cualquiera al comprar un piso. Con los 50k que quedaban se ejecuta la reforma del segundo piso, se pagan los gastos y se da una pequeña entrada, si hiciese falta.

    Según creo haber leído, si los bancos saben que estás en el negocio inmobiliario y la empresa que compra el piso está ingresando por varios pisos, te miran con otros ojos a la hora de concederte nuevas hipotecas, ya que una vez tienes por ejemplo 4 pisos, es más complicado que la empresa se quede sin ingresos y no pueda pagar las hipotecas. Se puede quedar un piso vacío 3 o 4 meses, o incluso 2 pisos, pero es muy complicado que se queden todos vacíos y tengas que entregar las llaves al banco.

    La idea no es hacerlo hasta el infinito para conseguir 100 pisos, entre otras cosas porque no te financiarán poniendo como garantía pisos que ya han sido puestos como garantía, así que quiero dejar claro que mi idea no es hacer una especie de negocio piramidal que por otra parte el banco tampoco te financiaría, sino invertir en inmobiliario de forma apalancada. Por otra parte, lo más probable es que si esto se pudiese hacer, hubiese que hacerlo con pisos "del banco", que al parecer es cuando ponen buenas condiciones.

    ¿Conocéis a alguien que haya hecho algo parecido a esto? ¿Es más factible hacerlo en otros países que en España?

    Un saludo.

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