Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La pesadilla de una subasta sin anotación de embargo

 

Los novatos en las subastas judiciales siguen metiendo la pata y arruinando sus vidas cada dos por tres. No hay semana en la que algún novatillo mal preparado no me cuente alguna cagada catastrófica. Aunque hace tiempo que no publico ninguna de estas pesadillas, eso no quiere decir que ya no se produzca. Al contrario, ahora con las subastas judiciales electrónicas los novatos lo tienen más fácil para asistir a las subastas con nula preparación y, por lo tanto, los juzgados del Lado Oscuro les ordeñan como a las vacas en una explotación intensiva.

Y si no me creéis echad un ojo a esta subasta: SUB-JA-2018-115975

Es del pasado mes de enero y, afortunadamente, el Letrado de la Administración de Justicia fue avisado a tiempo (por alguien del curso Triunfa con las Subastas) de que había cometido una gran tontería y estaba a punto de involucrar a un pobre hombre en la peor pesadilla de su vida.

La subasta se suspendió en el último minuto.

Veamos un extracto de la Certificación de Cargas:

 

 

Lo que nos está diciendo el registrador de la propiedad que ha expedido esta certificación de cargas es que el embargo por el que la vivienda va a salir a subasta ha sido cancelado por caducidad y que, por lo tanto, al estar cancelado, aunque sí ha expedido la certificación de cargas, no puede anotar la nota marginal que ordena la Ley por ausencia de anotación de embargo en vigor.

Lo curioso es que el registrador manifiesta que ya se había expedido otra certificación anterior respecto a este mismo embargo, y que sí se hizo constar al margen del embargo, naturalmente porque entonces aún estaba vigente.

 Y ahora expide otra pero dice que no la puede anotar al margen, por haberse cancelado el embargo.

Al adjudicatario de la subasta se le pueden presentar varios problemas:

 

1er problema, que el actual titular registral (el demandado) venda la vivienda

El embargo judicial persiste en el tiempo aunque la anotación de embargo haya caducado. Pero al haber desaparecido la anotación de la hoja registral, el embargo deja de ser de conocimiento público por lo que cualquier tercero de buena fe (o no tan buena) puede comprar la vivienda antes de que se subaste -o incluso después de subastada-, afirmando que desconoce la existencia del embargo dado que éste no tenía publicidad registral.

Lo repito, un tercero de buena fe, alguien que se ampara en la fe registral, alguien a quien el Registro de la Propiedad está obligado a proteger. Y ojo, que ese tercero de buena fe no sería un tercero hipotecario porque él habría comprado una vivienda libre de cargas registrales.

Si eres tan novato que no entiendes las implicaciones de esto, deja de leer y vete a echarle miguitas a los pájaros o ponte a estudiar a toda leche.

El tal caso, cuando el feliz adjudicatario acudiera al Registro para inscribir su título de propiedad se encontraría con que el registrador rechazaría inscribirlo por defectos "insubsanables", dado que no puede inscribir un título originado en una anotación de embargo inexistente y cuyo titular registral no coincide con el demandado en el procedimiento judicial.

Creedme, esta es una situación muy real.

La única salida del ya no tan feliz adjudicatario sería solicitar del juzgado la suspensión de la subasta y la devolución del precio del remate. No creo que tuviera problemas para que el juzgado suspendiera la subasta. Aunque puede que esté pecando de atrevido al afirmarlo tan ligeramente. 

Pero la devolución de la cantidad pagada en la subasta ya es harina de otro costal porque a esas alturas el acreedor ya ha cobrado su deuda y quizás también los acreedores posteriores o el expropietario (el demandado) y hay a quienes hay que echarles un galgo para que devuelvan los dineros.

 

2do problema, aún más serio: que entren nuevos embargos

Supongamos que el demandado es una persona normal que no quiere meterse en el lío de aprovechar que el embargo caducó para vender la vivienda, pero, no obstante, como es un moroso empedernido, resulta que le siguen entrando anotaciones de embargo de otros acreedores.

La certificación de cargas es del año 2015 y no refleja cargas posteriores.

En una nota simple obtenida por un alumno del curso de subastas tampoco aparecen ni el embargo ejecutado ni cargas posteriores.

¿Pero qué sucede si tras la subasta comienzan a entrar embargos?

Pues muy sencillo, que cuando el "feliz adjudicatario acudiera al Registro para inscribir su título de propiedad se encontraría con que el registrador podría inscribirlo una vez el juzgado le subsanase el asunto de la anotación caducada pero que lo inscribiría después de las nuevas cargas.

Es decir, el ya no tan feliz adjudicatario tendría que hacerse cargo de pagar esas deudas para evitar que los nuevos acreedores las ejecutasen y le subastasen la vivienda recién adquirida.

Tela marinera.

Y digo que este problema sería más serio que el anterior porque al fin y al cabo, de suspenderse la subasta es casi seguro que el infeliz adjudicatario podría recuperar su dinero, pero de inscribirle el título con cargas anteriores solo le salvaría pagarlas todas si fueran deudas pequeñas, o perderlo todo si fueran deudas inasumibles y de un valor superior al de la vivienda.

¿Se me ha entendido?

 

Mi opinión personal

Acojonante el lío en el que nos puede meter un juzgado irresponsable. Porque lo que estaban haciendo esos incompetentes era subastar una propiedad sobre la que no había anotado ningún embargo en el Registro de la Propiedad.

¿Lo podían hacer? Sí, probablemente pudieran subastar porque como he comentado más arriba el embargo existe aunque no se le esté dando publicidad en el Registro de la Propiedad.

Pero es muy irresponsable porque actualmente podría aparecer un comprador de buena fe que, amparándose en la fe registral, comprara la vivienda que se va a subastar (o incluso una vez subastada) y se montara la mundial.

Y ojo, que ese tercero de buena fe no sería un tercero hipotecario porque él habría comprado una vivienda libre de cargas registrales.

Suponed que sois un adjudicatario y que os adjudicáis esta subasta pensando en que vuestro único problema será subrogaros (o pagar) la hipoteca anterior (sí, hay una hipoteca anterior). Y ahora imaginad que unos días antes de llevar el decreto de adjudicación al Registro se produce una compraventa a un tercero de buena fe que sacó por su cuenta una certificación de cargas en la que aparecía un propietario legítimo (el deudor), una carga de una hipoteca y la nota marginal de la certificación de cargas judicial sobre un embargo que ya está caducado y que, de hecho, el registrador ha eliminado del historial cuando el nuevo titular pidió su certificación de cargas.

Solo decir que el actual titular es tercero de buena fe y que le ampara al cien por cien la fe registral y que nadie le podrá tumbar su compraventa. Precisamente los juzgados envían a los registros de la propiedad mandamientos de anotación de sus embargos para hacer publicidad de los mismos y que estas situaciones no se produzcan.

Pero estamos ante un LAJ medio retrasado que ha podido provocar una buena catástrofe.

Supongo que nadie medianamente formado -desde luego nadie de mi curso de subastas, donde enseguida saltó la liebre y discutimos aquel caso-, cometerá el error de participar en esa subasta, pero cualquiera recién llegado -y sin formar- puede perfectamente participar en una subasta así y caer en la trampa con todo el equipo.

Y os aseguro una cosa, pongo la mano en el fuego porque el secretario judicial responsable de la catástrofe dormiría esa noche con la conciencia bien tranquila, que es lo que me he encontrado siempre que un hijoputa de estos organiza una escabechina y mete a alguien en un laberinto judicial como el aquí descrito.

Feliz fin de semana.

 

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Comentarios
25
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  1. #1

    Stockhunter

    ¿Lo lógico no sería renovar la anotación de embargo antes de que saliera a subasta? Vamos, que saliera con embargo vigente y anotado.

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Stockhunter
    Ver mensaje de Stockhunter

    Los embargos que ya están caducados no se pueden renovar. El juzgado tiene que ordenar una nueva anotación de embargo. Pero sí, el juzgado tendría que haber enviado al registro una orden de anotación de embargo y luego haber subastado.

  3. #3

    Stockhunter

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    ¿Los LAJ no tienen ninguna responsabilidad por los perjuicios a terceros provocados por su negligencia? Un arquitecto o un ingeniero a la mínima se sientan en el banquillo de los acusados, incluso por hechos que escapan a su control y aún siendo funcionarios, y estos señores no?

  4. #4

    Fcalvo

    Estás me gustan jejeje
    He comprado alguna vez así pero siendo consciente de lo que hacía
    Lo que hago después si soy adjudicatario no se lo digo ni a madre.
    Saludos

  5. #5

    Alejandrorevuelta

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Demasiados co**** tienes , el problema de mi zona sin los plazos judiciales en octubre me adjudique mi última subasta y aún no me dieron la aprobación de remate calculo que para abril me la den , tengo calculado que cada subasta ganada tardo año y medio en tener la vivienda , yo no podría estar año y medio con los co*** de corbata

  6. #6

    mfmelo

    en respuesta a Stockhunter
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    Te respondo por mis experiencias: No
    Los peritos judiciales ¿tienen responsabilidad por hacer unas tasaciones desproporcionadas y que te llevan a cometer errores garrafales, sobre todo ahora en las electrónicas?: No, no tienen responsabilidad alguna.

    ¿puede un LAJ, por muy preprardo que esté hacer de tasador y poner precio a lo que se subasta, según su leal saber y entender?: NO, pero cada vez lo están haciendo más. La mayoría de LAJ no conocen ni su trabajo, por eso los juzgados están hechos una mierda en todos los sentidos.

    Si los datos que te aportan en una subasta cualquiera y de la que eres adjudicatario te llevan a cometer un error de inversión, los juzgados se lavan las manos. Si lo mismo te ocurriera en una compra-venta entre particulares o empresas, en muchos casos los responsables de la venta irían a juicio por estafa y por vicios ocultos en lo que se vende.

    Saludos.

  7. #7

    mfmelo

    en respuesta a Alejandrorevuelta
    Ver mensaje de Alejandrorevuelta

    Para los juzgados un año no es nada, los dineros no son de los funcionarios.
    Hoy he llamado a varios juzgados en los cuales tengo adjudicaciones de hace 3 y 4 años y ......todo sigue igual.
    Tengo viviendas desocupadas, adjudicadas, con decretos de remate pagados, desde hace más de 2 años y no me terminan de aprobar decreto de adjudicación y no me dan la posesión por el 675.1

    En los juzgados no se trata de medios, se trata de personal con ganas de hacer su trabajo y además que lo sepan hacer bien y los funcionarios que tenemos no hacen ni lo uno, ni lo otro, no es bueno generalizar, pero que se salven los buenos, si los hay. Para decir verdad hoy he llamado a un juzgado de Cataluña y el trato y atención, dedicación y saber llevar su trabajo de la funcionaria ha sido inmejorable y salvo contadas ocasiones, el resto de España está parada.

    Saludos.

  8. #8

    mfmelo

    El error que comentas se produce todos los días y a los novatos que no sepan de subastas les arruinará, sino lo consiguen a la primera, será a la quinta, ya que la mayoría de los juzgados no están aportando certificaciones en los procedimientos ETJ/ETNJ, que son los peligrosos por caducidad y mucho menos notas simples actualizadas y el tener que pedir una nota simple en cada subasta que participas tampoco es viable, sabiendo que lo más probable es que no hagas nada, aún hay mucho kamikaze suelto y con dinero heredado.

    Nadie espere que un procedimiento cuyo número es: 00xx/2.008 o xxxx/2.010, etc se lo van a aprobar en dos meses, cuando ya lleva una trayectoria de dilatación tan grande, por eso en esos procedimientos hay que comprar a precios de saldo y la gente no se entera y se da de "enterao", gracias a que los juzgados los vuelven a la realidad.

    Saludos.

  9. #9

    Marco Porcio Catón

    Tengo una duda, para mí importante, sobre la posible venta de una finca rústica. El precio son cuatro perras. Si puedo venderla me quito un marroncete de encima y a otra cosa. Y si no puedo, pues que se quede ahí para los restos.

    Como no quiero entrar a formar parte del club de los gorrones, si al jefe le parece bien lo publico y si no le parece pues hasta aquí he llegado y a seguir leyendo por si se me pega algo bueno.

    Saludos.

  10. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a Marco Porcio Catón
    Ver mensaje de Marco Porcio Catón

    Tu pide y ya veremos...

  11. #11

    Marco Porcio Catón

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Pues allá que voy. Intentaré no enrollarme demasiado.

    Manuela y Fernando son hermanos y propietarios al 50 por cien de una finca rústica que adquirieron por herencia.

    Manuela y Fernando fallecen.

    Luis, hijo de Manuela, acepta la herencia mediante escritura pública, se autoadjudica la finca rústica por el 100 por 100 y la inscribe en el Registro de la Propiedad. Primera inscripción. Se supone que por error. De hecho la finca lleva décadas arrendada y siempre se repartió el alquiler de forma adecuada.

    Cuando fallece Luis su hijo se encuentra con el pastel y decide que patadón y palante. Segunda inscripción en el Registro de la Propiedad por el 100 por 100.

    Se considera que los tres hijos de Fernando son propietarios del otro 50 por 100, pues su madre falleció también hace ya unos cuantos años.

    En la liquidación de la herencia de los tres hijos de Fernando no consta ninguna referencia a esa finca, pero en el Catastro figura su madre, esposa fallecida de Fernando, como propietaria del 50 por ciento.

    Los tres hermanos conocen la situación, pues el hijo de Luis lo ha puesto en su conocimiento hace unos cuantos años.

    Hace un par de años alguien hizo una oferta de compra por 1.000 € y amablemente se le dijo que se fuera a hacer puñetas. Recientemente ha fallecido el arrendatario y un colindante ha ofrecido 3.000 €. No es gran cosa, pero la finca tampoco y el mundo rural está como está. Todos los implicados están de acuerdo en vender, quitarse el marrón de encima y hacer un viaje a Benidorm o lo que sea.

    Se considera que lo más adecuado es que los tres hermanos comuniquen al Catastro por escrito que no tienen ninguna participación en la propiedad de esa finca y que se corrija el error, adjudicando el 100 por 100 al hijo de Luis. El hijo de Luis vende y reparte, y fin de la historia. No se si estoy en lo cierto, pero según tengo entendido, actualmente si no hay coincidencia de datos entre Catastro y Registro, el Sr. Registrador puede decidir que no inscribe la finca a nombre del comprador y no se pretende ocasionarle un problema. Se ha planteado la situación en la notaría del lugar y esa es la solución que propone el empleado de la notaría. Se ha sugerido al empleado la posibilidad de comentarlo con el notario, pero hace de barrera y no deja pasar. No se si por iniciativa propia o por indicaciones del jefe. De hecho no se tiene especial confianza en esa notaría teniendo en cuenta anteriores experiencias poco satisfactorias. Se supone que es el comprador el que elige la notaría y puede que no tenga interés en acudir a otra.

    Pero hay un problema añadido: Uno de los tres hermanos está incapacitado judicialmente y el tutor es uno de los hermanos. Me temo, pendiente de confirmar, que el tutor no puede renunciar a posibles derechos de su hermano incapacitado, ni tampoco vender, sin autorización judicial. Y si hay que meterse en líos judiciales y demoras para tan poca cosa, igual no compensa y mejor dejarlo todo como está.

    ¿Alguna ocurrencia para salir airosamente del lío?

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Marco Porcio Catón
    Ver mensaje de Marco Porcio Catón

    Es un caso muy interesante, pero alucino (y no lo sabía) -y lo pongo en duda- , con que el registrador tenga pegas porque en el Catastro figure a nombre de terceras personas.

  13. #13

    trag0m

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Hola, cuanto tiempo. Y en peor de los casos, se va al catastro con la nota simple del registro y le harán el cambio de titulares en catastro. Dios no lo quiera que algo así sea un problema.

  14. #14

    Marco Porcio Catón

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En inmatriculaciones tengo claro que así es al menos en diferencias de cabida entre la escritura y la certificación catastral. Me tocó hacer un apaño hace algunos años con una vivienda rural. En cuanto a distintos titulares supongo que será parecido. En inscripciones posteriores en el Registro no lo se y es el motivo por el que pregunto.

    Supongo que si no sale la intentona en el Catastro tendré que pasar por el Registro de la Propiedad a preguntar como se las gastan.

  15. #15

    Tristán el subastero

    en respuesta a Marco Porcio Catón
    Ver mensaje de Marco Porcio Catón

    O sea, que te has sacado de la manga lo de que no podría ir el único titular a firmar la compraventa porque el registrador no aceptaría inscribir ese título. Lo que yo suponía (y así lo dije).

  16. #16

    Marco Porcio Catón

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    No pretendo sacar nada de la manga, sólo planteo una duda. No quiero causarle ningún tipo de problema al comprador. De ser así paso de vender nada y que se quede todo como está.

  17. #17

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Si en el catastro figura a nombre de otro, diferente al del RP,el que tiene valor es el RP, sino fuera así yo tendría mil problemas, ya que tengo muchas fincas en ese estado y no me da la gana cambiar y aclarar nada a estos organismos.

    En una promoción de viviendas, el que llevaba todos los documentos al catastro y RP, era yo, pero el promotor era otro y los propietarios eran y son otros, pues me atribuyeron a mí la propiedad y desde hace más de 20 años los IBI vienen a mi nombre y en mi nombre se pagan, si quiero (no será así) por la figura de usucapio podría hacerme con las propiedades, pero es que en el RP si están los nombres correctos, con las divisiones horizontales, etc. En catastro y por ello los IBI, tengo propiedades múltiples a nombre de los antiguos propietarios y así seguirá y el día que haya que transmitirlos no habrá problema alguno.
    Lo que manda es la inscripción registral.

    Saludos y a las administraciones cuanto menos información se les facilite mejor, para ellos lo de la ley de protección de datos no es valida, si los datos les son provechosos, sólo es validad cuando tienen que darte información y no quieren trabajar o molestarse.

  18. #18

    muros

    en respuesta a Marco Porcio Catón
    Ver mensaje de Marco Porcio Catón

    Como te dice mfmelo en catastro lo cambias fácil si llevas la nota simple del RP. Ellos necesitan una documentación válida del actual propietario, sea esta documentación la propia inscripción en el RP, adjudicaciones de herencia,... un documento válido. Lo cambias antes de vender, si quieres, y luego que lo inscriba el nuevo dueño. No deberíais tener problemas.
    En el tema del registro hazle caso a mfmelo que de eso sabe bastante, bastante más que yo, y de catastro posiblemente también.

    Saludos

  19. #19

    Jotaerre

    Igual que podemos y debemos criticar la negligencia de [email protected] LAJs, de Justicia es alabar a quien se lo merece:

    En el curso se ha preguntado sobre la SUB-JA-2019-118934, porque en la certificación de cargas constaba un asiento de venta pendiente de despacho y en la nota actual no hay rastro... pero es que el DETALLAZO es que es el propio Juzgado quien cuelga esa nota simple y lo hace notar (Murcia tenía que ser...)

    Saludos,

  20. #20

    Epsils

    Al final uno acaba con la sensación, que vale más la pena sacarse unas oposiciones, trabajar poquito y meter la pata aunque "jodas" a la gente ya que sabes que no te va pasar nada, que estar en la lucha diaria de compras, ventas y inversiones.

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  • Tristán el subastero

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