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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Los notarios también se equivocan

MAIL ENVIADO POR UN LECTOR:

A finales del año pasado unos intermediarios me ofrecieron una casa a la que le habían hecho reformas que estaban sin terminar. Estaba a 30 km de Barcelona y el precio era una ganga ya que tenía una superficie de 300 metros construidos y me la vendían solo por lo que debía de hipoteca más sus comisiones. El negocio era redondo porque antes de hacer la compraventa ya encontré a un interesado que me dio 10.000 euros de arras y con una hipoteca con ING preaprobada. De entrada parece una jugada perfecta y tendré una elevada plusvalía.

Ciertamente existían unos embargos del ayuntamiento y otros problemillas menores, como que se tenía que hacer la declaración de obra nueva y que el antiguo propietario había perdido las escrituras anteriores, pero todo ello subsanable fácilmente. Lo consulté con mi notario habitual y este me recomendó que lo tramitase todo con el notario que hizo la anterior compraventa y la declaración de obra nueva ya que así sería más fácil indagar y solucionarlo.

Pero como resulta que el notario que lo había hecho se había jubilado se le asignó la conservación de las escrituras al último notario en llegar a la plaza, desgraciadamente un novato de cuidado. Les solicité las escrituras y ellos me insistieron en que tramitase la compraventa con ellos y también la nueva declaración de obra nueva. Así lo hice y firmé la compraventa el 15 de diciembre de 2011.  Protocolo número 19, es decir novatos totales.

Inmediatamente después de firmar me largué de vacaciones a Sudáfrica y es entonces cuando comienzan los problemas: cuando mi padre va a buscar las escrituras de compraventa mi le comentan que por error no vieron que se había presentado a diario el 5 de diciembre una carga de 15.000 €. Me amargan las vacaciones.

Cuando regreso de África encuentro problemas con la declaración de obra nueva porque la hacen mal y se ha de rectificar, pero lo más grave es que el embargo sube a 20.000 €  con los intereses. Disculpas del oficial que lo siente mucho y bla bla pero allí nadie pone el dinero y ni tan siquiera tienen el detalle de perdonarme las minutas o algo.

Hablo con el vendedor y no tiene dinero para resarcirme, pero después de muchas negociaciones le hago firmar un reconocimiento de deuda y se compromete a ir pagando cada semana mil euros de los que hizo cuatro pagos y nunca más. Por otro lado a mi comprador el banco le dice que con semejante embargo se vaya olvidando de la hipoteca.

Si no tenia bastantes problemas ING a final de año cambia las condiciones de las hipotecas y ya no hace hipotecas por el mayor de los valores de compraventa o tasación y por tanto mi comprador aunque tuviera solucionado el embargo no tiene banco para hacer la hipoteca ya que iba al 100 %.

Me veo obligado a pagar el embargo de mi bolsillo y como muy bien relatas en otros post el mandamiento de cancelación me cuesta un tiempecillo conseguirlo. Lo llevo al registro y me lo tumban por estar mal hecho y otra vez al juzgado a que me lo corrijan etc. Tardo 4 meses en poder inscribirlo.

Por el camino a mi comprador le echan del trabajo -lo que me faltaba-, pero pese a ello sigue muy interesado. No me extraña pues la casa es muy singular, está en una urbanización buena y las paredes están decoradas con tela de Versace, cascada y tiene piscina dentro del comedor de 90 metros. Pero no la puede comprar cualquiera y menos sin estar acabada.

Finalmente lo soluciono todo y dejo la vivienda libre de cargas. Mi comprador encuentra trabajo y aun quiere la casa. Aunque parezca mentira los de Ing que le denegaron la hipoteca finalmente se la dan pero me veo obligado a escriturar por 100000 € más para que le puedan dar el 80 % del valor de venta y poner un pequeño préstamo de segunda carga por la cantidad que no le dan los del banco (en estos tiempos competir con la banca sin sus armas se vuelve muy complicado pero bueno imaginación al poder). Hacienda estará muy contenta conmigo ya que declaro una plusvalía muy superior a la real pero pese a ello tengo margen.

Pero volvamos al problema del embargo. Como el vendedor ya no me paga el embargo presento un monitorio sobre el reconocimiento de deuda. El se opone y justo en ese momento,  se muere. Pensé que cobraría de los herederos pero no hay bienes para cobrar.

A continuación me planteo ir contra la notaria por no hacer correctamente su trabajo ya que creo que su deber es informar de las cargas en la escritura de compraventa.  Supongo que tendrá un seguro de responsabilidad civil que cubra dicho percance. Hace unos días les he enviado un burofax reclamándoles dicho importe para que no prescriba pues creo que tengo un año y me parece que estoy en plazo.

Acepto ideas y sugerencias.

 

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  1. #1

    Chortas

    Este mail deja muy "tranquilos" a aquellos que pensamos que mediando un notario nuestros intereses están a salvo de engaños o errores.......que cosas¡¡¡¡¡

  2. #2

    Sáenz

    Los notarios se equivocan como todo hijo de vecino, pero permíteme que en este caso los defienda un poco:

    1.- Respecto a la declaración de obra nueva (del notario) y el mandamiento de cancelación (del juzgado), no tenemos datos para saber quién se ha equivocado. El derecho es algo bastante complejo y opinable, y que el registrador no admita un documento no quiere decir que él tenga razón y los otros funcionarios no.

    2.- Respecto a las cargas anteriores al otorgamiento de la escritura, me parece que el primer obligado a comprobarlo eres tú. No creo que se pueda acusar de negligencia al notario sin acusarte también a ti. El notario es un funcionario que da fe de la transacción. Si la ley no impusiera expresamente al notario la obligación de comprobarlo, no tendría por qué hacerlo, ya que su función principal es otra. Es decir, la responsabilidad del notario no deriva de cuál es su cometido principal (ni es tu asesor, ni tu agente inmobiliario, ni tu abogado, etc.), sino de lo que dice exactamente la ley. Así que acudamos a la ley: art. 175 Rn. Este artículo establece la obligación de comprobarlo en dos momentos: a.- dentro de los diez días naturales anteriores al otorgamiento. Por lo que cuentas, pudo resultar que no la pidiera; o que la pidiera y la información del registro fuera justo anterior a la anotación de embargo; o que la pidiera y ya figurase el embargo (y en este supuesto, puede resultar que la información de la nota se haya hecho constar en el cuerpo de la escritura o no). Sin ver la escritura, es difícil saber cuál es el caso y si ha habido negligencia por su parte. b.- En el momento inmediatamente anterior al otorgamiento, pero como los registradores incumplen la ley tranquilamente y no dejan acceder, es como si la norma no existiera.

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  3. #3

    Tristán el subastero

    en respuesta a Sáenz
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    ¿Los registradores no permiten el acceso al Registro a los notarios inmediatamente antes de la subasta? Yo creo que generalmente no hay problemas en eso. En cualquier caso tienes razón al decir que es responsabilidad del propio comprador comprobar las cargas antes de la firma notarial, pero también es cierto que los notarios lo suelen hacer por vía telemática un minuto antes de la firma y eso provoca que muchos compradores se relajen en ese punto.

  4. #4

    Sáenz

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Es que el asunto es un poco más complicado. El notario, el comprador, el agente inmobiliario y cualquier otro interesado pueden acceder las veces que quieran al registro antes de firmar. Pero, cualquiera que sea el medio utilizado, siempre se hace a través del registrador. Tú pides información sobre una finca y el registrador (sus empleados, evidentemente) lo comprueba y emite una nota simple. Por lo tanto, el contenido de la nota ni es instantáneo ni está actualizado al segundo, por el tiempo de gestión que lleva. Por lo tanto, esa comprobación en el último minuto a que te refieres no es tan en el último minuto, y según la ley, el notario no tiene obligación de hacerla.

    La que sí tiene obligación de hacer el notario, conforme al 175Rn es una comprobación conforme al art. 220.10Lh. Una comprobación inmediatamente antes del otorgamiento, accediendo directamente a los libros del registro de forma telemática y sin intermediación del registrador. Es decir, esto no sería una nota simple que llegue con retraso por los trámites, sino una observación directa del contenido digitalizado de los libros. Esto obliga a los registradores a invertir dinero en hacerlo accesible para los notarios y otros funcionarios, y les quita el dinero de las notas simples, pues no hay previsto arancel para esta consulta, y no pueden inventárselo. Por estos motivos, se resisten todo lo que pueden a cumplir la ley con la excusa de que no hay un desarrollo reglamentario que diga cómo ha de hacerse exactamente. Y mientras no cumplen la ley y se quedan tan panchos.

    Si te fijas en las escrituras recientes, verás que el notario hace la advertencia de no haber podido acceder al contenido del registro por imposibilidad técnica o algo similar. Pues se refiere a esto precisamente.

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  5. #5

    Robinhood

    La nota simple se pidió por adelantado y la comprove pero un día antes se presento a diario la comentada carga.En la escritura no se menciona dicha carga.Ya que ni se fijaron.
    Parece que al final mi abogado se ha puesto de acuerdo con el suyo y no iremos a juicio y llegaremos a un acuerdo.

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Robinhood
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    Robinhood es el lector que me envió el mail.
    Hola Robinhood, supongo que si estáis a punto de llegar a un acuerdo es porque en la notaría reconocen que no estuvieron muy finos. ¿Lo justifican de alguna manera?

  7. #7

    Robinhood

    en respuesta a Tristán el subastero
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    La excusa es que fueron con prisas.Que lo sienten mucho.

  8. #8

    Sáenz

    en respuesta a Robinhood
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    Perdona, no me queda claro. ¿la nota de qué día es? ¿del día 6?

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  9. #9

    Robinhood

    en respuesta a Sáenz
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    la nota que yo pedi es anterior y no salía el embargo pero la nota que adjuntaron en la escritura pero que no detallaron en las escrituras cuando describen la finca y detallan las cargas ya sale la presentación a diario de dicha carga.

  10. #11

    Sáenz

    en respuesta a Robinhood
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    Ah, entiendo. Pues entonces sí es una metedura de pata importante.

    Aunque sea desviarnos del tema principal, ¿cómo puede ser que cobrase la venta y al poco muere insolvente? Suena a un alzamiento de bienes.

  11. #12

    Robinhood

    en respuesta a Sáenz
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    La venta se produjo en diciembre y murío en septiembre.Lo se porque presente un monitorio y en el juzgado me avisaron.
    No fue alzamiento de bienes pero tenía muchas deudas y en la herencia va a ser complicado que haya bienes y por ello fui a por la notaría.

  12. #13

    Dalamar

    "piscina dentro del comedor de 90 metros", si que es singular si... entre el primer plato y el segundo un largo, que es muy largo!

  13. #14

    Jexs71

    Yo tiraría por pedir al notario que use su póliza de rc...en caso de que la tuviera al día que dado lo que cuentas parece hasta dudoso.

    Este gremio está saliendo de rositas del embolado inmobiliario de los últimos años y si empezamos a contar no se acaba.
    Yo tiro la primera: chinos que compran y notario que declara que saben español y que, en mal caso, les traduce un amiguete que va a la firma. Ni traductor colegiado ni de la embajada ni leches.
    ¿Qué porcentaje de población española entiende el condicionado de una escritura de hipoteca? Pues a ver cómo la entiende de pe a pa un chino al que era casi imposible decirle que no había cambios en billetes de cinco para su tienda...o sea de castellano, poco poco.

    Y mas contento con su minuta...

    Saludos

  14. #15

    Sáenz

    en respuesta a Jexs71
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    El intérprete tiene que ser amiguete del chino (art. 150, párr. 4º Rn). Si el notario exigiera que fuera colegiado (¿jurado?), de la embajada o de leches, estaría prevaricando.

  15. #16

    Jexs71

    en respuesta a Sáenz
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    Puedes poner el enlace, por favor.
    No encuentro el artículo al que te refieres y no me parece lógico lo de la prevaricación.

    Gracias y saludos.

  16. #17

    Sáenz

    en respuesta a Jexs71
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  17. #18

    Jexs71

    en respuesta a Sáenz
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    Pues no le veo la lógica y me explico.

    Dos ciudadanos chinos pueden ser usados de tapadera en una compra y se dan por enterados de TODO el clausulado de la escritura de hipoteca si acude un coleguita (que bien puede ser quien les ha "importado" a España) y que les cuenta el cuento de Caperucita Roja (china) mientras lee el notario...y este da fe de que lo han entendido.

    Y no me digas que es imposible por que los que he visto yo te aseguro que no tienen ni idea del diferencial al que firmaron, si tienen suelo, si están obligados a tener seguro de hogar, etc.

    Fli-pan-te.

    Saludos

  18. #19

    deltoides33

    en respuesta a Jexs71
    Ver mensaje de Jexs71

    Pues mi notaria es la mas inutil de España, empezando por la oficial, el administrativo y el notario

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  • Tristán el subastero

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