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Radiografía del inmobiliario cotizado español: VBare Real Estate Socimi

Comenzamos hoy una serie de artículos sobre la situación del negocio inmobiliario cotizado español. Actualmente estas compañías están divididas en dos mercados las grandes promotoras y SOCIMIs que cotizan en el Mercado Continuo y el segmento de SOCIMIs del MAB:

  • Inmobiliario cotizado en el Mercado Continuo: Aedas, Arima, Colonial, Inmobiliaria del Sur, Lar España, Merlin Properties, Metrovacesa, Neinor, Quabit, Realia, Renta Corporación
  • Inmobiliario cotizado en el MAB: actualmente cotizan 67 SOCIMIs siendo las más reconocidas Almagro, ATOm, Castellana Properties, Domo Activos, PSN, Testa Residencial, Vitruvio y VBare Real Estate. 

Por está última SOCIMIs que acaba de lanzar una ambiciosa ampliación de capital comenzaremos nuestro análisis del sector. 

 

Historia y Gestión de VBare Real Estate

VBare Real Estate nace en 2015 como sociedad anónima, aunque es en 2016 cuando adopta su denominación actual. A finales de 2016 solicita su adhesión al MAB en el Mercado Alternativo Bursátil 

Es una SOCIMI totalmente enfocada al mercado de alquiler residencial y con su base de activos situados principalmente en Madrid, aunque han ido expandiéndose a Málaga. 

Es gestionada por una sociedad gestora (VBA Real Estate Asset Management) esta sociedad recibe unos incentivos atendiendo al volumen de activos de la compañía así como una comisión de éxito (16% del beneficio). 

comisión VBARE gestora

 

Accionistas mayoritarios de VBare Real Estate

Su base inversora está bastante diversificada encontrándose aún entre sus accionistas mayoritarios a las sociedades fundadoras con amplia en experiencia en el sector del Real Estate. 

 

accionistas mayoritarios vbare

 

Cartera de VBare Real Estate

Uno de los puntos vitales a la hora de analizar una SOCIMI es su cartera inmobiliaria. Frecuentemente estas se someten a valoración y en el caso de VBARE la última valoración de sus activos inmobiliarios era de 50.094.600 euros realizada por Savills Aguirre Newman a 31 de diciembre de 2018. 

Si miramos la auditoria del último trimestre, encontramos que la sociedad cuenta con 301 unidades disponibles principalmente viviendas ubicadas principalmente en Madrid y Málaga. 

Si miramos sus 2 edificios emblemáticos en cartera dentro de la M-30 son los siguientes: 

  • Valle Hermoso 94: es la última adquisición de la compañía por un valor aproximado superior a las 5 millones de euros. Cuenta con 27 viviendas y 2 locales comerciales y una superficie de 1500 metros cuadrados. Si analizamos el precio medio del alquiler residencial en Chamberí según Idealista es de 19€/m^2, contando que el edificio sufrirá remodelación el precio medio puede generarles rentas superiores a los 300K euros anuales. 

ValleHermoso 94

  • Luchana 20: También situado en Chamberí, tiene una superficie aproximada de 3285 m2 por un precio de 10,5 millones de euros. Cuenta con 34 viviendas y la compañía espera obtener un retorno del 4% anual. 

Luchana 20

La distribución de estos inmuebles a fecha de octubre del año pasado era la siguiente:

vbare inmuebles

Su modelo de inversión se refleja en el siguiente diagrama

criterios inversión

 

Principales magnitudes y ratios financieros de VBare Real Estate

Las principales cifras de negocio de la compañía se han actualizado a 31 de marzo de 2019 y muestran los siguientes datos

Vbare Real Estate

 

Sin dudas el primer trimestre ha sido bastante positivo, lo cual aún no se ha reflejado en la cotización que sigue bastante plana en los 13,40€ lo que representa un descuento sobre EPRA NAV del 19% aproximadamente

 

Ampliación de Capital de VBare Real Estate 2019

La compañía acaba de comunicar al mercado una convocatoria de JGA extraordinaria para el 18 y 19 de junio para aprobar una ampliación de capital dineraria por valor cercano a 30 millones de euros. Las características de la ampliación de capital son las siguientes:

  • Tipo de emisión: 13,40€/ acción (5€ valor nominal y 8,40€ prima de emisión)
  • Plazo para ejecutar: el consejo de administración tendrá el plazo de un año para ejecutarla
  • Ecuación de canje: cada acción antigua le corresponde un derecho de suscripción preferente. Serán necesarios 18 derechos de suscripción para suscribir 17 acciones nuevas. A efectos de calcular la ecuación de canje, se hace constar que actualmente la Sociedad tiene 19.706 acciones en autocartera.
  • Porcentaje de éxito de la ampliación: Si el Aumento de Capital no se suscribe íntegramente dentro del plazo fijado para la suscripción, el capital social de la Sociedad se aumentará en la cuantía efectivamente suscrita, siempre que se haya suscrito un importe efectivo mínimo (nominal más prima) de 12.500.000 euros

Un punto interesante de esta propuesta es que la sociedad aprueba como estrategia de puesta en valor de los activos, dirigida a maximizar el valor de los accionistas, la liquidación total de la cartera de activos de la Sociedad y posterior devolución de valor a los accionistas a partir del 1 de enero de 2022 en el caso de que se cumpla alguna de las siguientes condiciones:

  • (i) que el net equity de la Sociedad, conforme a las cuentas anuales consolidadas preparadas según las normas IFRS, a 31 de diciembre de 2021 sea inferior a 100.000.000 euros; 
  • (ii) que la media del volumen de negociación diario de las acciones durante el ejercicio 2021 sea inferior a 75.000 euros.

Este acuerdo se ejecutará mediante la desinversión de la Sociedad en su cartera de activos y la posterior distribución a los accionistas tanto del resultado de la liquidación de activos como de cualquier saldo de tesorería de la Sociedad que resulte disponible, una vez atendidas sus obligaciones legales y contractuales.

 

Conclusión

Sin duda VBare Real Estate cuenta con una cartera interesante en activos en zona premium de Madrid,  la cual el mercado parece que le está costando otorgar valor. El MAB y su escasa liquidez creo que será el principal problema que encuentre el Consejo de Administración para evitar la disolución propuesta a partir de 2022. 

 

 

 

 

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